简述房地产价值价格的分类,电大,简述房地产价格的主要构成因素
简述房地产价值价格的分类,电大,简述房地产价格的主要构成因素
【答案】：公式：新建房地产价值 = 土地取得费用 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 正常利润 （一）土地取得费用 （二）开发成本 开发成本主要由五个方面构成：勘察设计和前期工程费 基础设施费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发过程中的税费及其他间接费用。
影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
影响房地产投资的因素有很多，主要有一下几个因素：交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段，决定 地段好坏的最活跃的因素是交通状况。有一条合格宽阔的道 路，可以使不好的地段变成好的地段，相应的房地产价格自 然也就直线上升。
课程的主要内容：房地产法律制度概述，我国的土地使用制度，房地产开发、拆迁、修缮、交易、抵押等方面的法律规定，房地产 *** 、房屋租赁、房地产继承的法律规定，物业管理、房地产权属登记管理的法律规定，房地产税收的法律规定。 2 房地产估价 本课程3学分，课内学时54学时，开设一学期。
分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
一）基本因素①.宏观经济因素、②.中观经济因素、③.℡☎联系：观经济因素。 （二）市场技术和社会心理因素 ①.市场技术因素 ② 社会心理因素 ③市场效率因素。 （三）政治因素 指能够影响股票价格的政治事件，主要包括国内政局、国际政局、战争等。
另外，如果企业原先按公允价值计量某一投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置或者变为自用，或企业为以后在正常经营过程中销售而开发之前，仍应一直按公允价值计量。
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用不同收益类型房地产的净收益求取的具体 *** 是不一样的。为了便于计算，一般把净收益流简化成这么几种类型：每年基本上固定不变、每年基本上按照某个固定的数额递增或递减、每年基本上按某个固定的比率递增或递减、其他有规则的变动情形。
“投”分为成本模式和公允价值模式两种计量 *** 。成本模式用于后续计量的净收益就是用取得“投”的成本-累计折旧-投资性房地产减值准备得出来的数，如果在借方就是净损失（营业外支出），在贷方就是净收益（营业外收入）。
具体而言，净资产收益率不仅考虑了净利润，还考虑了股东权益的规模，使得指标能够更准确地衡量公司利用自有资本创造收益的能力。这对于评估房地产行业的净资产收益率尤为重要，因为房地产行业通常需要大量的资本投入，而净资产收益率能够更好地反映这些投入所带来的回报。
处置公允模式计量的投资性房地产的净收益=收入-账面价值+其他综合收益。举个简单的例子，处置公允模式计量的投资性房地产，实际收到100万，账面余额80万，其中成本70万，公允价值变动10万。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万。
自营房地产与出租房地产净收益的差异在于前者的收益中包含了商业利润（或厂商利润）。评估自营房地产其净收益＝商品销售收入－成本－经营费用－销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－无形资产的价值 也就是说，要将不是房地产带来的收益全部剥离，以使其净收益体现房地产本身的收益。
房地产净收益=土地净收益+建筑物净收益=地价×土地还原率+建筑物重置成本×建筑物还原率；房地产价格=土地价格+建筑物价格。
